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興義市老城片區2017年棚戶區改造項目房屋征收補償實施方案

 興義市老城片區2017年棚戶區改造項目房屋征收補償實施方案

為規范興義市老城片區棚戶區改造范圍內土地及房屋征收補償安置工作,改善城區居民居住環境,提升城市形象,加快推進棚戶區改造工作,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等法律法規,參照貴州省人民政府辦公廳《關于做好政府購買棚戶區改造服務工作的實施意見》(黔府辦函〔2015〕161號)、貴州省人民政府辦公廳關于印發《貴州省國有土地上房屋征收補償住房保障辦法(暫行)》《貴州省國有土地上房屋征收評估機構選定辦法(暫行)》《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》的通知(黔府辦發〔2011〕116號)、貴州省人民政府辦公廳《關于做好棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》(黔府辦函〔2015〕162號),結合我市實際,特制定本方案。
一、征收范圍
興義市老城片區(范圍:北京路——延安路——龍頭山隧道——新聯路——坪東大道——南環路——遵義路——北京路)棚戶區改造規劃紅線范圍內的土地、房屋及地上附屬建筑物。
二、征收主體、征收部門、承接實施主體、征收補償原則及征收補償方式
(一)征收主體:興義市人民政府
(二)征收部門:興義市國有土地房屋征收辦公室
(三)承接實施主體:興義市萬峰工業貿易有限公司
(四)征收補償原則:本著“決策民主、程序正當、結果公開”的征收宗旨,遵循以下五項基本原則:
1.惠民原則:守法讓利,積極獎勵。
2.公平原則:一把尺子量到底,一個標準管千家。
3.公正原則:監察監督,審計監督,群眾監督。
4.公開原則:調查結果公開,補償結果公開。
5.依法原則:有法必依,執法必嚴,違法必究。
(五)征收補償方式:采用貨幣化補償安置(被征收人自由支配補償款、政府購買商品房房源安置、政府搭橋居民選購商品房安置)。
三、征收補償安置原則
(一)征收補償內容:包括土地征收補償;被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成停產停業損失的補償;房屋室內裝飾裝修、室外附屬設施的補償等內容。
(二)征收補償安置的對象:被征收土地、房屋的產權所有人。
(三)征收房屋補償原則
1.棚戶區改造土地及房屋征收工作,按照先補償、后搬遷的原則進行。
2.被征收房屋價值的補償,原則不得低于征收公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。
3.房地產價格評估機構由征收人和被征收人協商選定,在征收公告發布之日起5日內協商不成的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
4.對因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生產經營活動停產停業的,按照相關規定給予補償。
5.違法違章建筑和超過批準期限的臨時建(構)筑物原則上不予補償。
(四)被征收房屋的認定
1.權屬認定
(1)已登記房屋:能提供《房屋所有權證》的房屋認定為已登記房屋。
(2)未登記房屋:無法提供《房屋所有權證》但符合下列情況之一的認定為未登記房屋:
①取得土地使用權自行修建,并已取得規劃部門頒發《建設工程規劃許可證》的。
②2008年1月1日,《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前修建的且能提供街道、村委相關證明文件或材料經公示無異議的。
(3)違章建筑:無法提供《房屋所有權證》且不符合本方案未登記房屋認定規定的一律認定為違法違章建筑。
(4)私人自建房:取得土地使用權的個人,自行組織施工或通過雇傭他人施工而建造的房屋。
(5)商品房:指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司開發的,建成后用于市場出售出租的房屋。
(6)單位公產房屋:指由各機關、團體、企事業單位自行管理的國有或集體所有的房屋。
(7)在建房屋:指持有住建、國土等相關部門批準的建房手續,正在建設尚未竣工投入使用的房屋。
(8)自管(出租)公房:本條僅指由國有單位自行管理的公有住房,并出租給單位職工用于居住的房屋。
(9)臨時建筑:指經市人民政府城鄉規劃部門批準,單位和個人因生產生活需要臨時建造使用,并在規定期限內必須拆除的建筑物。
(10)屋基:指持有住建、國土等相關部門規劃建設等批準手續的,或房屋已經拆除、損毀并有建筑基礎的土地。
2.面積認定
被征收房屋,具有合法手續的,以實測面積為準,雙方對測量面積有爭議的,可共同委托具有測繪資質的測繪機構進行測繪,以測繪機構測繪的面積為準。
3.戶的認定
(1)以《房屋所有權證》為計戶依據,一證計一戶。
(2)無《房屋所有權證》的房屋以《土地使用證》為計戶依據,一證計一戶。
(3)《房屋所有權證》及《土地使用證》均無法提供的按一戶計戶。
(4)產權人已死亡的,但未在產權部門辦理過戶、分戶手續的,且房產分割清楚,有公證文件或其他合法性證明文件的,按合法權利繼承人進行計戶。
4.使用性質認定及相關補償
(1)被征收房屋使用性質的認定,以房屋權屬登記證書記載為準。
(2)房屋征收公告發布之日前,已經依法取得城鄉規劃和土地行政主管部門批準改變用途的,按照所批準改變的用途性質進行補償。
(3)房屋權屬證書載明為住宅的商品房、房改房、集資房,實際用于經營的,且被征收人在征收公告發布之日前已取得工商、稅務、衛生等部門批準登記證照的,按照(黔府辦發〔2011〕116號)文件規定執行:1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施后至2001年11月1日《城市房屋拆遷管理條例》實施前已改變并以改變后的用途延續使用的,在住宅用房房地產市場評估價值的基礎上增加50%的補償金額;2001年11月1日《城市房屋拆遷管理條例》實施后至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前已改變并以改變后的用途延續使用的,在住宅用房房地產市場評估價值的基礎上增加20%的補償金額;2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后改變的,不增加補償。
(4)企業生產性用房的認定:持有工商營業執照、稅務登記證等有效證件,并用該房進行生產經營的才能視為企業生產性用房。
(五)不予補償的房屋
棚戶區改造范圍內,征收以下房屋或建(構)筑物,不予補償:
1.自征收公告發布之日起在征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋,改變房屋用途,以及新增裝飾裝修等不正當增加補償費用行為的建(構)筑物及設施。
2.經規劃、住建、國土等部門調查認定不予補償的建(構)筑物。
四、貨幣補償
(一)房屋補償價的確定
以具有房地產評估資質的機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》對被征收房屋進行評估,評估價格作為被征收房屋的補償價。
(二)貨幣補償計算方法
貨幣補償總額包括土地征收補償、房屋補償、附屬物補償、室內裝修補償、搬遷費、過渡費、獎勵及補助等費用(附屬物補償、室內裝修補償標準按附件標準計算)。
(三)征收企業資產
1.征收改造區范圍內的企業單位資產,由房屋征收部門和被征收人共同委托房地產價格評估機構進行評估,根據評估結果進行補償。
2.國有企業建(構)筑物征收補償不享受本方案有關村(居)民住宅房屋征收補償及安置獎勵政策。
3.國有企、事業單位的劃撥土地征收補償,參照興義市人民政府同片區劃撥地價執行。
(四)貨幣補償方式
1.住房貨幣化安置補償
(1)按被征收房屋評估價值加過渡費、搬家費、裝修費、附屬物補償及相關獎勵補助進行補償,被征收人自行解決居住問題。
(2)被征收人自行選購由政府相關部門組織的商品房源的,按先簽約先選房的原則,購房款由征收部門直接撥付給房開企業,貨幣安置補償額度低于商品房價值的,不足部分由被征收人自行補足;貨幣安置補償額度高于商品房價值的,購房后的余款部分,由被征收人憑購房合同到房屋征收部門辦理撥付手續。
2.商業用房:按照商業用房評估價值加過渡費、搬家費、裝修費、附屬物補償及相關獎勵補助進行補償。
3.辦公用房、其他用房:按原房的評估價值給予貨幣化安置補償。
4.臨時建筑:按工料補償標準進行補償。
5.屋基:一律按評估價值給予貨幣化安置補償。
6.在建房屋:土地部分按屋基的評估價值進行補償,房屋部分按工料補償標準進行補償。
7.違法違章建筑:一律不予安置補償。
8.工料補償標準:
(1)框架結構(含鋼架結構)房屋:1200元/㎡。
(2)磚混結構房屋:1000元/㎡。
(3)磚木結構房屋:800元/㎡。
(4)活動板房:300元/㎡。
(五)集體土地上房屋及土地征收安置補償方式和標準
1.征收明確為棚戶區改造范圍內集體土地上具有合法手續的房屋,參照征收國有土地上具有合法手續的房屋程序執行,一次性給予貨幣補償。
2.具有合法手續的房屋建筑基層占地面積為集體土地的,參照國有土地征收安置補償方式執行。
3.居民自建房院落、空地(土地性質屬國有)的征收補償,參照興義市國土局公布的基準地價執行。
五、征收獎勵、補助
(一)過渡費、搬遷補償、停產停業補償
1.過渡費:住宅按12元/㎡;非住宅房屋分地段、主次干道,按40-60元/㎡的標準一次性發給12個月的臨時性安置過渡費。
2.搬遷費:被征收人房屋產權面積按20元/㎡一次性支付。
3.過渡費和搬遷費,被征收房屋面積不足50㎡的按50㎡計發。
4.停產停業損失的補助:按實際經營面積,分片區、主次干道按260-300元/㎡一次性進行補助。
(二)征收補償、補助獎勵
1.貨幣補償的獎勵
(1)被征收房屋評估價值進行現金補償,被征收人自行解決居住問題的,按照被征收房屋評估價上浮20%給予獎勵(含稅費補助)。
(2)被征收人自行選購由政府相關部門組織的商品房源,按本條(1)方式現金補償計算的價值與所選的商品房進行等價值交換。貨幣補償額度低于商品房價值的,不足部分由被征收人自行補足;貨幣補償額度高于商品房價值的,購房后的余款部分,由被征收人憑購房合同到房屋征收部門辦理撥付手續。
2.按期簽約獎、提前簽約獎、提前搬家獎
(1)按期簽約獎:在房屋補償結果公示期滿后的20天內,按期簽約的按房屋評估價的10%給予獎勵。按期簽約獎勵不足30000元的,按30000元給予獎勵。
(2)提前簽約獎:按簽約期限截止日為計算標準,每提前一天完成協議簽署的獎勵500元/戶·天。
(3)提前搬家獎:按簽訂協議后的20天內為計算標準,每提前一天搬家騰房并辦理完《房屋移交確認書》的,獎勵500元/戶·天。
凡是在征收評估結果公示期滿20天后未簽訂協議的,不享受按期簽約獎和提前簽約獎;在征收補償款到位的7日內不搬家騰房并辦理《房屋移交確認書》的,不享受提前搬家獎;
3.凡在規定期限內未與房屋征收部門達成征收補償協議,經申請人民法院或房地產主管部門采取強制措施的,一律取消貨幣補償的獎勵、按期簽約獎、提前簽約獎、提前搬家獎。
4.特殊補助及獎勵政策
(1)被征收人有下列情形之一的,市人民政府給予補助:
①被征收人持有低保證或者殘疾證的。
②被征收人共同居住的直系親屬持有低保證或者殘疾證,且該直系親屬戶口在征收范圍內并有所在街道辦事處提供的共同居住證明的。
③被征收人同一戶口、共同居住的家庭成員中,持有低保證或者殘疾證,因各種原因戶口臨時遷出的。
④被征收人在政府作出征收決定前已申請辦理低保證或者殘疾證,并經所在街道辦事處、民政、殘聯等部門審核確認的。
(2)對符合本方案規定的低保戶、殘疾人,按下列標準給予補助:
①低保戶每戶給予10000元一次性補助。
②殘疾人按重(中)度和輕度殘疾,每人分別給予10000元和5000元一次性補助。
(3)對獲得搬遷獎勵及低保戶、殘疾人補助的被征收人,房屋征收部門在征收范圍內進行動態公示,接受社會監督。
六、征收人與被征收人的權利與義務
(一)被征收人應履行的責任及義務
1.簽訂征收補償安置協議時,被征收人須將《房屋所有權證》、《土地使用證》等相關權屬證明手續交予征收部門,統一辦理注銷手續,費用由征收部門負責;兩證丟失的需登報聲明作廢,公告費由被征收人負責。
被征收人須簽署完《征收補償安置協議》、《房屋產權放棄承諾書》并領取征收部門發放的《搬遷交房驗收合格單》后,領取相關補償安置金。
2.被征收人有義務配合征收實施單位做好面積丈量、評估資料的核對等工作并完善相關資料手續。
3.被征收人應按照要求在規定時間內向征收實施單位提供房屋產權證明文件,產權人身份證明文件或者委托人身份證明文件,以及此前一個月電視、電話、寬帶、水、電繳費清單。
4.在簽訂《征收補償安置協議》時,其所有權人或使用權人必須親自辦理有關手續;無法前來辦理的,由所有權人或使用權人的委托人,持經公證機關公證的文件及雙方身份證原件及復印件辦理有關手續。
5.在所簽訂的《征收補償安置協議》限定的交房時間內,被征收人應和征收實施單位辦理完被征收房屋移交手續。
6.被征收房屋移交時,被征收人應將房屋鑰匙交予征收實施單位,并協助做好水、電、氣等報停等手續和費用結算工作。移交后的被征收房屋由征收實施單位安排拆除,殘值歸征收人所有。
7.被征收人騰空房屋后,應維持原房屋結構完整,設施齊全,不得損壞和拆除門、窗、管網線及各類用表等設施。
七、保障監督
協議簽署后征收部門將對補償結果進行公示,公示時間為7日,公示期內如有群眾對補償結果存在異議,可在公示期內書面提出(須指明存在的具體問題),由征收部門及監督部門(監察、審計、群眾代表)聯合對異議進行處理并公示處理結果,做到有錯必改,違法必究。
八、其他
(一)款項結算規定
1.協議簽訂后,經公示期公示10個工作日無異議且搬家騰房
辦理《房產移交確認書》后,房屋征收部門支付安置補償相關款項。
2.貨幣安置補償,選擇政府組織的相關商品房,購房款項須與補償款項(除搬家費、過渡費及停產停業損失費)進行沖抵,沖抵后款項仍然不足的,一次性補清欠款,征收部門對符合銀行按揭條件的被征收人協助辦理銀行按揭貸款;沖抵后補償款仍有剩余的,雙方在簽定《被征收房屋移交確認書》后10個工作日內,一次性付清。
(二)權屬質押
征收設有抵押權的房屋,抵押人和抵押權人應自行重新設定擔保或者清償債務。雙方在規定期限內達不成協議的,由房屋征收部門按有關規定向公證機關辦理提存,并及時通知抵押權人和抵押人。
九、爭議處理
(一)房屋征收部門與被征收人在征收期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由興義市人民政府根據評估結果做出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的,可依法申請行政復議也可依法提起行政訴訟。
(二)在征收范圍內已簽訂《房屋征收補償安置協議》的被征收人,其房屋由征收部門統一組織拆除。原房屋所有權人或使用人不得損壞房屋的結構、不得擅自拆除房屋的設備和材料。違者將按照造成的實際損失從征收補償款中雙倍扣除,并承擔由此造成的安全責任。
(三)被征收人在法定期限內不申請行政復議也不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,興義市人民政府將依法申請人民法院強制執行。
十、本方案未盡事宜,按有關法律法規執行。
十一、本方案由興義市人民政府征收部門負責解釋。
十二、本方案自發布之日起施行。
發布時間: 2017年6月22日
索引號:GZXY001/2017-03847
文件編號:興府發【2017】21號 
信息來源發布機構:興義市人民政府

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